Condominio, puoi non pagare i lavori straordinari decisi dall’amministratore se manca una vera urgenza: ecco quando

L'amministratore di condominio ha il compito di gestire le parti comuni e dare esecuzione alle decisioni dell'assemblea, ma non può decidere autonomamente qualsiasi intervento. La regola diventa particolarmente importante quando si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, soprattutto se comportano una spesa significativa per i condomini.

In linea generale, la decisione di eseguire un intervento straordinario spetta all'adunanza dei condomini. L'amministratore può agire senza una preventiva autorizzazione soltanto in presenza di una specifica eccezione, prevista dal secondo comma dell'art. 1135 del c.c.: l'urgenza dei lavori.

L'amministratore non può cioè ordinare direttamente e autonomamente lavori di manutenzione straordinaria, salvo che debbano essere fatti al più presto. In tale situazione, dovrà poi comunque riferire alla prima assemblea utile.

Ma "urgenza" non è sinonimo di convenienza o opportunità di eseguire rapidamente un lavoro. Deve sussistere una situazione concreta nella quale attendere la decisione dell'assemblea potrebbe provocare un aggravamento del danno o un pericolo per le persone, per le parti comuni o per la conservazione dell'edificio.

È il caso tipico, ad esempio, del distacco di parti della facciata che rischiano di cadere sulla strada e colpire automobili e pedoni: aspettare la convocazione dell'assemblea sarebbe contrario all'interesse stesso del condominio e, anzi, possibile fonte di pregiudizio. L'amministratore interverrebbe autonomamente, ordinando i lavori urgenti, proprio perché non vi sono tempi ragionevoli per attendere una deliberazione.

È essenziale altresì distinguere tra necessità e urgenza. Un intervento può essere necessario per conservare l'edificio, ma non per questo deve essere eseguito subito. Se il problema è conosciuto da tempo e i lavori possono essere programmati senza fretta, l'amministratore deve sottoporre la questione ai condomini, consentendo loro di valutare preventivi, modalità, tempi e costi.

È il caso, ad esempio, di un tetto da rifare ma senza pericolo di caduta di calcinacci: se non esiste un pericolo concreto derivante dal rinvio, manca il presupposto che consente all'amministratore di sostituirsi alla riunione di condomini. Il fatto che un'opera sia onerosa, significativa o tecnicamente necessaria, quindi, non dimostra automaticamente l'urgenza.

Ma che cosa succede se l'amministratore interviene senza autorizzazione? Ebbene, la questione ha conseguenze soprattutto sul piano economico. Se il professionista ordina lavori straordinari senza una preventiva delibera – e senza che vi sia una reale situazione di urgenza – non può dare per scontato che la spesa possa essere successivamente imputata ai condomini.

Il problema diventa ancora più rilevante quando l'amministratore abbia commissionato lavori di importo elevato che avrebbero potuto essere discussi e approvati preventivamente dai condomini. In una simile situazione, oltre alla contestazione della spesa, l'amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere della decisione assunta e, a seconda delle circostanze concrete, potrebbe non conseguire il rimborso del denaro eventualmente anticipato, oppure potrebbe essere obbligato a risarcire il condominio per le conseguenze scaturenti dalla gestione non autorizzata.

In assenza di delibera, urgenza o successiva ratifica dell'assemblea, infatti, l'intervento può essere contestato e la relativa spesa non può essere automaticamente trasformata in un'obbligazione dei condomini attraverso il semplice inserimento nel rendiconto. La situazione è diversa quando l'urgenza esiste realmente: in questo caso l'iniziativa dell'amministratore è consentita dalla legge, fermo restando l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile.

È perciò opportuno che l'amministratore conservi tutta la documentazione capace di dimostrare le ragioni dell'intervento: fotografie dello stato dei luoghi, relazioni tecniche, comunicazioni ricevute dai condomini, preventivi, fatture e altri elementi che permettano di ricostruire perché non fosse prudente attendere la decisione assembleare.

Un intervento straordinario non urgente, ordinato autonomamente dall'amministratore senza previa delibera, può essere successivamente fatto proprio dall'assemblea attraverso una ratifica effettiva e riconoscibile. Non è sufficiente, però, una generica approvazione del rendiconto. I condomini devono poter comprendere che cosa è stato eseguito, quanto è costato, per quale ragione e come la spesa è stata ripartita. L'approvazione del consuntivo avrà efficacia sanante soltanto quando la voce di spesa sia sufficientemente chiara e documentata.

Un esempio significativo arriva dal Tribunale di Benevento che, con sentenza n. 991/2026, ha esaminato una spesa addebitata a un condomino per lavori straordinari eseguiti su un terrazzo di proprietà esclusiva, con funzione di copertura. I lavori erano stati eseguiti per eliminare infiltrazioni d'acqua piovana nell'unità sottostante, senza un preventivo via libera dell'assemblea. L'amministratore aveva commissionato i lavori alla ditta e successivamente aveva ripartito la relativa spesa tra i condomini, imputando al ricorrente la quota di 1.033 euro. Il condomino l'aveva però contestata sostenendo che non fosse stata dimostrata l'urgenza e che mancassero fotografie, relazioni tecniche e una successiva ratifica assembleare. Il condominio sosteneva, invece, che l'amministratore avesse agito d'urgenza dopo la segnalazione delle infiltrazioni e un sopralluogo.

Il Tribunale ha però rilevato che non erano state prodotte prove sufficienti dell'effettiva urgenza. Mancavano, in particolare, documentazione fotografica e tecnica idonea a dimostrare perché i lavori non potessero essere rinviati. Neppure l'assemblea successiva aveva ratificato validamente l'intervento. Il verbale conteneva soltanto un generico riferimento al problema e non una specifica approvazione dei lavori già eseguiti. Inoltre, il successivo rendiconto non riportava la spesa con elementi sufficientemente chiari. Ecco perché il Tribunale ha ritenuto illegittima l'imputazione individuale della spesa e annullato la delibera in riferimento a quella voce.

Collocandosi su un solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità (tra cui Cass. n. 10144/1996, Cass. n. 18192/2009, Cass. n. 2807/2017, Cass. n. 20136/2017, Cass. n. 31382/2022 e Cass. n. 20541/2025) e relativo alla distinzione tra interventi urgenti, spese prive di autorizzazione e successiva ratifica, l'appena citata vicenda giudiziaria ribadisce quindi i punti chiave in materia. Un lavoro può essere indispensabile senza dover essere eseguito immediatamente. Ed è proprio la possibilità di attendere, senza provocare ulteriori danni o pericoli a cose e/o persone, a rendere normalmente necessaria la preventiva decisione dell'assemblea.