Condominio, paga l’amministratore se non controlla la bolletta dell’acqua gonfiata da una perdita: nuova sentenza

L'amministratore di condominio può essere condannato a risarcire i danni causati dalla mancata verifica di consumi idrici anomali e sproporzionati, se la sua passività nella gestione del palazzo ha permesso che una perdita occulta facesse crescere esponenzialmente le spese comuni. Deve, inoltre, restituire le somme trasferite senza giustificazione a soggetti estranei alla gestione condominiale. La copertura assicurativa, tuttavia, non opera necessariamente per entrambe le condotte.

Sono i punti chiave della sentenza n. 14046/2026 del Tribunale di Roma (Sez. V civ.), che ha condannato un'ex amministratrice a pagare complessivamente quasi 100mila euro, oltre interessi legali, accogliendo una parte delle richieste formulate dal condominio.

La controversia nasceva dalla gestione condominiale affidata alla professionista dal giugno 2014 al marzo 2018. Il condominio le contestava, tra le altre inadempienze, di non aver approfondito l'aumento anomalo dei consumi idrici, nonostante alcune bollette del 2017 ammontassero a 2.384,64 e 6.472,33 euro a fronte di una spesa abituale di circa 200 euro. Il danno complessivo richiesto per i maggiori costi dell'acqua era pari a 34.514,48 euro, calcolato sottraendo dal totale delle fatture considerate – pari a 38.514,48 euro – una stima dei consumi ordinari.

Il successivo amministratore aveva incaricato un idraulico che, nell'agosto 2018, aveva individuato e riparato una lesione della tubatura. Proprio questo problema era alla base dei consumi anomali e dei maggiori addebiti, mentre alcune fatture erano rimaste insolute, esponendo il condominio al rischio di distacco dell'acqua. Proprio per evitare l'interruzione del servizio, il nuovo amministratore aveva concordato una rateizzazione con il gestore del servizio idrico. A quest'ultimo aveva peraltro chiesto una riduzione degli importi fatturati per la perdita, ma l'istanza era stata respinta perché presentata tardivamente.

Secondo il Tribunale, le fatture documentavano l'anomalia e la riparazione della conduttura – seguita dal ritorno dei costi a livelli ordinari – confermava la ricostruzione. Non era convincente neppure la difesa dell'amministratrice secondo cui, trattandosi di un complesso composto da cinque corpi di fabbrica, i consumi sarebbero stati plausibili: mancavano prove a sostegno di questa spiegazione. Ne risultava, quindi, la responsabilità dell'amministratrice non per la rottura in sé, ma per non essersi attivata per individuarne la causa davanti a segnali palesi. Un tipico caso di culpa in vigilando, vale a dire una negligenza nell'adempimento dei doveri legati al mandato gestorio di cui agli artt. 1703 e ss. c.c. Come rimarca il giudice capitolino, l'amministratore deve agire con la diligenza richiesta dall'[1710cc]] e rendere conto della gestione, secondo l'[[1713]]. Tra i suoi compiti rientra altresì la conservazione delle parti comuni, compreso l'impianto idrico, come prevedono sia l'art. 1130 sia l'art. 1117 c.c.

In caso di responsabilità contrattuale, il condominio deve dimostrare il rapporto e allegare l'inadempimento; spetta invece all'amministratore provare di aver adempiuto correttamente (Cass. Sez. Un. n. 13533/2001). Si è detto sopra che il condominio chiedeva 34.514,48 euro, ottenuti sottraendo dal totale di 38.514,48 euro delle fatture un consumo ordinario stimato in circa 4mila euro. Ebbene, il Tribunale ha condiviso il criterio, ma ha giudicato insufficientemente provato il calcolo. Una parte degli importi riguardava, infatti, fatture emesse dopo la cessazione dell'incarico dell'amministratrice citata in giudizio, rispetto alle quali il successore avrebbe dovuto attivarsi per reperire le informazioni necessarie.

Accertata comunque l'esistenza di un danno, il giudice lo ha liquidato equitativamente in 15mila euro (art. 1226 del c.c.), considerando i maggiori costi sostenuti durante la gestione contestata. Come è noto, la liquidazione equitativa permette di determinare l'ammontare di un danno accertato quando non sia possibile quantificarlo con precisione. Ma non sostituisce la prova della sua esistenza.

Il condominio attore aveva distintamente contestato trasferimenti dal proprio conto corrente verso altri condomìni con i quali non intratteneva rapporti. In particolare, gli estratti conto documentavano una serie di operazioni tra il 2015 e il 2018 per un totale di 81.148,53 euro di bonifici. Poiché erano identificabili date, importi e beneficiari e l'amministratrice non aveva fornito contestazioni o prove capaci di giustificare le uscite, il Tribunale – ravvisando una volontà distrattiva – ha accolto integralmente la richiesta di restituzione delle somme, uscite senza giustificazione dal patrimonio condominiale.

L'amministratrice aveva chiamato in causa la propria compagnia assicurativa, chiedendo di essere manlevata, cioè tenuta indenne dalle somme dovute al condominio. La polizza stipulata copriva i danni patrimoniali involontariamente cagionati a terzi nell'esercizio dell'attività professionale. Il Tribunale ha così riconosciuto la copertura per i 15mila euro relativi alla negligenza nella vigilanza sui consumi idrici, oltre accessori. Ma l'ha invece esclusa per gli 81.148,53 euro trasferiti indebitamente, ravvisando in tali operazioni una volontà distrattiva incompatibile con la garanzia per i danni involontari.

D'altra parte, il generico disagio lamentato dal condominio non giustificava anche il risarcimento del danno non patrimoniale. È stata altresì respinta la richiesta di restituzione di circa 26mila euro di compensi per l'espletamento del mandato gestorio. Quest'ultimo è, infatti, un rapporto di durata e, secondo il principio espresso dall'art. 1458 del c.c. per i contratti a esecuzione continuata o periodica, la cessazione del rapporto non comporta automaticamente la restituzione dei compensi relativi alle prestazioni già eseguite. L'amministratrice è stata condannata al pagamento delle spese processuali.

In definitiva, la sentenza n. 14046/2026 del Tribunale di Roma include alcune utili indicazioni generali: un amministratore deve sempre vigilare sulla gestione e documentare le operazioni effettuate, ma ogni richiesta risarcitoria richiede la prova del danno e del suo collegamento con l'inadempimento contrattuale. Responsabilità, restituzione delle somme e copertura assicurativa restano questioni distinte, da valutare – ogni volta – sulla base dei fatti e delle prove disponibili.